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对不动产统一登记制度的思考/曲宇辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 02:27:40  浏览:8648   来源:法律资料网
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物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证,只要把土地、房产两个管理部门合一,或者成立一个专门发证部门,就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便,究竟是利大还是弊大,特别是对广大的单位、个人来说,是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定,“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题,谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产,《物权法》本身并没有作出规定。一般来说,“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定,不动产登记的范围、机构和法律体系,大致如下:
(一)不动产登记范围
1、国有土地使用权登记;
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记;
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记;
4、房屋所有权登记;
5、房屋所有权抵押登记;
6、土地承包经营权登记;
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记;
8、个人使用的林地使用权登记;
9、林木所有权抵押登记;
10、采矿权登记。
(二)不动产登记机构
1、第1-3项,由土地行政主管部门负责登记;
2、第4-5项,由房产行政主管部门负责登记;
3、第6项,由农业行政主管部门负责登记;
4、第8-9项,由林业行政主管部门负责登记;
5、第10项,由地矿行政主管部门负责登记。
(三)不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下,国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章,仅以土地登记为例,部颁规章有《土地登记规则》(1995年12月28日国家土地管理局发布)、《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局发布)、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月10日国家土地管理局发布),政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外,各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件,难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题,一是登记范围,二是登记机构,三是登记办法。
(一)登记范围
土地和房屋属于不动产,但土地上的附着物或者说定着物,除了房屋外,种类繁多,哪些属于不动产登记范畴,哪些不属于不动产登记范畴,其法定名称和权证名称如何定,值得商榷。如:森林(林木),是发林木所有权证,还是发林地使用权证;承包荒山等,是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证;草场,是发草地使用权证,还是发草场使用权证;滩涂,发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证;海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定,各地理解不一,名称不一,是否登记也不统一,因此,由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定,“定纷止争”,很有必要。
(二)登记机构
物权法起草工作始于1993年,至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过,立法时间长达13年之久,在新中国立法史上是“空前绝后”,其立法难度之大,争议之广,可想而知,公布后反响之大,也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决,但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置,大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门,统一办理不动产登记。目前,全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高,一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
(1)几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可,还有一个契证,如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证,应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时,土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记,不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块,与《物权法》的规定不符。
(2)机构上下衔接问题。我国改革开放以来,许多地方实行了行政机构改革,试验了多种改革方法,收效甚微,“改来改去改回过去”,其原因,一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律,使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革,一个地方部门要对口几个国家部委,在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时,地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构,统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
(1)不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单,不过是编制部门发一个文件,出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去,就不是发一个文件这么容易了,有许多前置工作要做。
以土地登记为例,前置工作主要有:要进行宗地测绘和数据入库比对接边,要进行宗地调查并核对登记要素,要进行界址确认并取得四邻签章认可后,方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后,要对建设用地情况进行复核验收,要核对审批面积和实际建设面积,要对违法行为进行调查和处理,要补签土地出让合同补收土地出让金,要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等,这些工作均需要土地行政主管部门办理,涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构,该机构不可能承担前述工作,其结果,一是造成资料重复印制,行政资源及大浪费,二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情,反而要多跑一个部门。
(2)相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障,如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等,都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管,如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等,也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作,土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料,导致上述工作无法顺利开展,影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所,一次受理申请,各司其职办理,集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能,又达到统一办证的目的。近几年,各地为方便办事,先后设置了一些集中办理中心,受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
(1)大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式,应该是大集中,全部不动产登记都应集中办理,任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
(2)具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定,土地证由市、县人民政府颁发,房产证等由市、县相应主管部门颁发,但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此,办证机构需要政府和部门委托行政职能,或者由法律法规向办证机构授权。
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关于治理使用盗版国家级技工教育和职业培训教材专项行动的通知

人力资源和社会保障部办公厅


关于治理使用盗版国家级技工教育和职业培训教材专项行动的通知

人社厅函[2011]227号


各省、自治区、直辖市人力资源社会保障厅(局),新疆生产建设兵团劳动保障局:

近些年,我国技工教育和职业培训教材建设取得了新进展,出版了一批富有特色的国家级技工教育和职业培训教材,为提高劳动者素质、促进就业发挥了积极作用。但是,近年来一些地方盗用出版部门的专有出版权,非法印制和销售技工教育和职业培训教材及有关教辅读物;一些技工院校和职业培训机构通过非正规渠道购买使用质量低下、粗制滥造的盗版教材及教辅读物,造成盗版盗印教材进入课堂,严重影响了技工院校和职业培训机构的教学质量。为进一步加大知识产权保护力度,保证技工教育和职业培训教学质量,根据《中华人民共和国著作权法》以及《国务院办公厅关于印发打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品专项行动方案的通知》(国办发〔2010〕50号)的有关要求,我部决定从今年5月起,集中力量在全国技工院校和职业培训机构中开展治理使用盗版国家级技工教育和职业培训教材专项行动(以下简称“专项行动”)。现将有关事项通知如下:

一、工作目标

通过开展专项行动,树立打击侵权盗版、保护知识产权意识,净化教材征订、使用和管理环境,营造“拒绝盗版,从我做起”的良好氛围,强化各级、各类技工院校和职业培训机构教材选用、征订等方面的规范管理,全面提高教育培训机构的教学管理水平和防盗版能力,维护国家级教材的权威性和严肃性,确保技工教育、职业培训教学质量。

二、工作任务

  (一)全面排查摸底,积极开展专项行动。各级人力资源社会保障行政部门、各技工院校和职业培训机构,要认真落实专项行动的工作目标要求,保证各项任务落到实处。

各技工院校和职业培训机构要对本单位教材征订、使用和管理情况进行自查自纠。各地(市)级人力资源社会保障行政部门要对本地区技工院校和职业培训机构学生(学员)使用教材和库存教材进行全面排查,对教材的征订、使用和管理情况进行认真检查。各省(区、市)人力资源社会保障行政部门,要对本省(区、市)技工院校和职业培训机构教材征订、使用和管理情况进行抽查。

各地人力资源社会保障行政部门对教材征订、使用和管理规范的单位,要予以表扬;对教材管理制度不完善的单位,要责令其立即整改并监督落实到位;对使用盗版盗印教材的单位,要会同当地版权部门现场收缴、集中销毁盗版盗印教材,并责令其补订正版教材。

(二)健全防盗版机制,加强教学质量管理。各技工院校和职业培训机构要建立健全教材及相关教辅读物征订、使用和管理制度,规范征订、使用和管理的各个环节,严格执行我部教材管理相关规定。在教学活动中,要严格执行教学计划与教学大纲的规定,选用国家级技工教育和职业培训教材开展相关教学活动,确保教学质量。在教材征订中,要明确人员责任、完善征订流程,形成分级把关、权责明确的征订管理制度。

(三)规范征订行为,确保使用正版教材。各地人力资源社会保障行政部门要指导技工院校、职业培训机构选用国家级教材开展相关教学活动,并通过正规渠道进行征订。要对教材征订、入库、发放、结算等环节加强审验,防止盗版盗印及粗制滥造教材进入课堂,确保教材及相关教辅读物质量。采取招标方式征订教材的教学机构,要将使用正版国家级教材作为招标首要条件。各技工院校、职业培训机构负责教材征订的人员,要严格执行国家图书发行管理的有关规定,通过正规渠道征订教材,自觉抵制不法机构和人员推销教材的行为,切实把好教材“征订关”。

(四)加强社会监督,落实有关奖惩制度。各级人力资源社会保障行政部门要积极参与专项行动,畅通群众举报渠道,调动社会力量参与监督,并做好协调和查处工作,对非法制售盗版教材、教辅读物的单位和个人,要严肃查处;对情节严重、性质恶劣、涉嫌犯罪的单位和个人,要移送司法机关依法追究刑事责任。地(市)级人力资源社会保障行政部门要设立投诉站(点)并公开举报电话,接受群众举报。同时,为配合专项行动,我部设立了盗版教材举报专线电话(010-64954652),受理制售和使用盗版国家级技工教育和职业培训教材的举报,并根据我部《关于严禁制售和使用盗版职业培训教材及相关教辅读物的通知》(劳社厅函〔2007〕259号)的有关规定,对举报有功人员给予一定奖励。

三、组织实施

(一)高度重视。各级人力资源社会保障行政部门要站在维护知识产权,保证教学质量,提高劳动者素质的高度,充分认识专项行动的重要意义。要结合本地实际,按照我部统一部署和要求制定工作方案,采取有效措施,分阶段、有步骤地推动此项工作,切实抓出成效。

(二)加强组织领导。为加强统筹协调和工作指导,部里成立专项行动工作办公室(成员名单见附件1),负责统一领导专项行动和督促检查工作。各地要成立专项行动领导机构和工作小组,由职业能力建设部门、教学研究部门、国家级教材代理发行站等部门组成,负责本地区专项行动的具体组织实施。

(三)强化督导检查。各级人力资源社会保障行政部门要切实落实专项行动的各项任务,加大督导检查力度,提高专项行动的有效性。我部将会同有关省级人力资源社会保障行政部门进行重点抽查和督导检查。各级人力资源社会保障行政部门要将治理工作进展情况、阶段性效果及时上报。

(四)加强宣传培训。各地要充分利用广播、电视、报刊、橱窗、宣传画等新闻媒体和宣传途径,宣传知识产权保护和防盗版工作的重要意义和相关内容。同时,做好防盗版工作的相关培训。我部专项行动工作办公室将邀请专业人员,赴各地宣讲知识产权法律法规、普及防盗版知识。各地要积极配合,做好相关宣传和培训工作,增强相关人员法律意识和使用正版国家级教材的自觉性,提高辨别盗版教材能力。

四、工作安排

(一)部署安排阶段(5月份)。各地人力资源社会保障行政部门按照专项行动工作任务要求,制订具体实施方案,全面动员部署专项行动。各地具体实施方案在5月底前报我部专项行动工作办公室。

(二)组织实施阶段(6月份至11月份)。各地人力资源社会保障行政部门要按照我部专项行动方案和本地区具体实施方案组织开展专项行动。请各省(区、市)人力资源社会保障厅(局)于7月上旬将填写的《国家级技工教育和职业培训教材征订情况汇总表》(附件2)报送我部专项行动工作办公室。我部专项行动工作办公室会同有关省(区、市)人力资源社会保障部门开展专项行动重点检查。

(三)总结评估阶段(12月份至次年1月份)。各地人力资源社会保障行政部门对专项行动进行总结,并请于2012年1月底前将本地区专项行动中的相关文件、实施情况、检查总结等报送我部专项行动工作办公室。我部将对全国专项行动工作情况进行总结,并对表现突出的单位和个人给予表扬。

联系人:王俊峰 武 寒(专项行动工作办公室)

电 话:010-64961892 64962632

传 真:010-64911344

地 址:北京市朝阳区惠新东街1号

邮政编码:100029



附件:

1.专项行动工作办公室成员名单

2.国家级技工教育和职业培训教材征订情况汇总表





人力资源和社会保障部办公厅

二○一一年五月五日





附件1





专项行动工作办公室成员名单



主 任:

吴道槐、张梦欣

副主任:

张 斌、魏丽君

成 员:

冯 政、田 丰、宋长池、王俊峰、武 寒




附件2



国家级技工教育和职业培训教材征订情况汇总表

填报单位: (公章)

填表人: 负责人:

联系电话: 填报日期:

序号
单位名称
教材征订

负责人及部门、电话
在校生总人数
2011年计划招生数
2010年

征订总册数
征订渠道
备注


































































注:征订渠道是指教材来源单位。如,××市新华书店、××县图书文化公司。如有多个征订渠道,须分别填写。此表可顺延。





上海市粮油经营管理暂行办法

上海市人民政府


上海市粮油经营管理暂行办法
上海市人民政府



第一条 为了加强本市粮油经营管理,促进粮油的生产和流通,保持粮油市场稳定,保障市场供应,根据《国务院关于深化粮食购销体制改革的通知》及国家其他有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称的粮油,是指原粮、成品粮、油料、油脂及其副产品等。
第三条 凡在本市从事粮油经营的企业、个体工商户和农民,均须遵守本办法。
第四条 上海市粮食局是本市粮油经营管理的主管部门。
区、县粮食管理部门负责本地区粮油经营管理工作,业务上受上海市粮食局指导。
第五条 开办粮油批发企业,除须具备企业法人条件外,还须符合下列条件:
(一)有三十万元以上的自有资金;
(二)有与经营规模相适应的经营场所和储备设施;
(三)有必要的粮油质量检测手段(包括委托法定检测单位进行检测)。
第六条 符合本办法第五条规定,需在本市开办粮油批发企业,应取得上海市粮食局或区、县粮食管理部门(以下简称粮油管理部门)批准发给的《粮油批发资格证》,再向工商行政管理部门办理企业登记。
开办专营粮油批发企业,向上海市粮食局申请办理资格审批手续;开办粮油零售兼营批发企业,向所在地的区、县粮食管理部门申请办理资格审批手续。区、县粮食管理部门应将批准粮油零售兼营批发企业资格的情况报送上海市粮食局备案。
已经工商登记取得法人资格的企业,需增加粮油批发业务的,须按前款规定取得《粮油批发资格证》,再向工商行政管理部门办理变更登记。
第七条 通过粮油商品交易所期货交易取得粮油的单位或个人,尚未取得粮油批发资格的,凭粮油商品交易所出具的现货交割票据,向上海市粮食局办理粮油批发临时许可手续后,可批发合约规定范围内的粮油。
第八条 本市郊县生产粮油的单位或农民,在完成政府部门下达的指导性粮油收购计划后,方可自营粮油。
在政府部门下达的指导性粮油收购计划完成前,任何单位和个人不得在收购市场采购粮油。
第九条 政府委托国有粮油企业承担供应粮油货源、平抑物价、稳定市场的责任。当市场粮油收购价格低于国家规定的价格时,国有粮油批发企业应按国家规定的价格和收购数量收购粮油;当市场粮油销售价格过高时,国有粮油批发企业应按国家规定的价格抛售粮油。由此发生的价差
,按财政隶属关系,在粮食风险基金中解决。
从事粮油经营的企业、个体工商户、农民应执行国家有关粮油价格规定和政策。
在市物价部门指导下,上海粮油行业协会可根据市场情况发布国家限价外的粮油品种的销售价格,供经营粮油的企业、个体工商户和农民参照。上海粮油行业协会应将发布的粮油品种的销售价格向市物价部门和上海市粮食局备案。
第十条 未经国务院和市人民政府批准,任何单位和个人不得动用国家和本市市级专项储备粮油。代管国家和本市市级专项储备粮油的企业,应加强对专项储备粮油的管理,发现问题要及时处理。
专项储备粮油的管理办法,由市人民政府另行规定。
第十一条 粮油批发企业应保持合理的粮油库存结构和核定的储备量。
第十二条 进入本市的粮油须经政府技术监督部门或受技术监督部门委托的质量检验单位质量检查。严禁带有传播性虫害、病毒的粮油进入本市。
经营粮油的企业、个体工商户和农民应做到经营的粮油质量与其明示的品种、标准、等级相符,不得在粮油中掺杂掺假、以假充真、以次充好,不得以不合格的粮油冒充合格粮油。
第十三条 粮油零售网点的撤销或改变用途,应经所在地的区、县粮食管理部门同意。
第十四条 粮油管理部门可对粮油经营活动进行检查。检查人员在检查时,须出示上海市粮食局统一制发的检查证。
凡经营粮油的企业、个体工商户和农民,应服从粮油管理部门的检查。
第十五条 对违反本办法的行为,公民有权举报;粮油管理部门收到举报后,应及时处理;举报内容不属于粮油管理范围的,粮油管理部门应移送有关主管部门处理。
第十六条 未经批准从事粮油批发活动的,由工商行政管理部门没收其违法销售收入,并处以二万元以下的罚款。
第十七条 违反本办法第八条第一款规定的,由粮油管理部门没收其违法出售的销售收入,并可按其销售收入的百分之五十至百分之一百处以罚款。
第十八条 违反本办法第八条第二款规定的,由粮油管理部门按照国家规定的最底保护收购价强制收购其违法采购的粮油,并可按其采购粮油价值的百分五十至百分之一百处以罚款。
第十九条 违反本办法第九条规定的,由物价检查部门依法处理;情节严重的,由粮油管理部门、工商行政管理部门吊销其《粮油批发资格证》和营业执照。
第二十条 违反本办法第十二条规定的,由技术监督、工商、卫生等行政管理部门分别依法处理。
对违反本办法第十二条第二款规定的,由粮油管理部门根据情况予以降级、降价处理;情节严重的,可吊销其《粮油批发资格证》。
第二十一条 违反本办法第十三条规定的,由粮油管理部门责令其限期恢复,并可按粮油零售网点面积每平方米一百元至一千元处以罚款。
第二十二条 拒绝、阻碍粮油管理部门执行公务的,由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。
第二十三条 当事人对具体行政行为不服的,可按《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或向人民法院起诉。
第二十四条 本办法的具体应用问题由上海市粮食局负责解释。
第二十五条 本办法自一九九四年十月一日起施行。本办法施行前已从事粮油批发业务的企业,须自本办法施行之日起三个月内,按本办法的规定办理资格申请审批手续。



1994年8月18日

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